Bất động sản công nghiệp, không chỉ có màu hồng

Bất động sản công nghiệp đang được đánh giá cao trong các phân khúc của thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, liệu phân khúc này có hấp dẫn như kỳ vọng?

Nhiều tiềm năng

Theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE, Jones Lang LaSalle (JLL), phân khúc bất động sản công nghiệp là phân khúc có triển vọng nhất trong các phân khúc bất động sản hiện nay.

Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phụ thuộc vào hạ tầng kết nối và chính sách của địa phương, chủ đầu tư

Báo cáo mới nhất của JLL vừa công bố nhận định, hiện nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. So với Trung Quốc, chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ bằng khoảng 30-40%. Điều này, cùng với một phần tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung đã đẩy nhanh quá trình quyết định để các doanh nghiệp di dời đến Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam.

Thống kê của Vụ quản lý các khu công nghiệp, Bộ Kế hoạch – Đầu tư cho thấy, tính tới tháng 6/2019, Việt Nam có 326 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 95.500ha, trong đó có 251 khu công nghiệp, tổng diện tích 66.200ha đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy trung bình là 74%. Ngoài ra, còn 75 khu công nghiệp với diện tích 29.300ha đang trong giai đoạn triển khai xây dựng.

Trong 5 thị trường công nghiệp hàng đầu tại khu kinh tế trọng điểm miền Nam đều có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt mức cao với 81% trong quý II/2019, dẫn đầu là TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Tỷ lệ lấp đầy này đã tăng vọt so với mức trung bình chỉ 50 – 60% vài năm trở về trước.

Còn theo báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS), giá cho thuê phân khúc bất động sản khu công nghiệp trong quý đầu năm đều tăng ở cả hai miền Bắc và Nam. Trong đó, tại khu vực phía Bắc, giá thuê có mức tăng trưởng trung bình 7,6% so với cùng kỳ, thấp hơn so với mức tăng 15,9% ở khu vực phía Nam.

Với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê, TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá thuê đất và nhà xưởng cao nhất phía Nam. Tiếp theo là Đồng Nai với mức giá thuê 160 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An hiện đang là thị trường tiềm năng, được xem là lựa chọn mới bên cạnh hai khu vực đầu tư truyền thống là Bình Dương và Đồng Nai. Mức tăng trưởng giá thuê đất và kho xưởng tại Long An tăng khá cao trong quý khảo sát, tiệm cận mức 120 USD/m2/tháng.

Tại khu vực phía Bắc, Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh là các địa phương có tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao, xấp xỉ 80%. Trong đó, Hà Nội có giá thuê cao nhất miền Bắc, đạt 140 USD/m2/kỳ thuê.

Nhưng không chỉ màu hồng

Ghi nhận của phóng viên cho thấy, bên cạnh nhiều khu công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy cao, thì cũng có không ít khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp, hoạt động khó khăn do vị trí của các khu công nghiệp này không thuận lợi, hạ tầng kết nối kém.

Chẳng hạn, Yên Bái hiện được quy hoạch 3 khu công nghiệp với diện tích trên 630ha. Tuy nhiên, đến nay mới có 39 dự án đăng ký đầu tư, diện tích đăng ký sử dụng đất mới chỉ được 1/3 so với diện tích được quy hoạch.

Ông Nguyễn Hữu Hiền, Trưởng Bản Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Yên Bái cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư còn cân nhắc khi đầu tư vào khu công nghiệp, vì họ phải ứng vốn ra để giải phóng mặt bằng do Yên Bái chưa có đủ kinh phí để giải phóng mặt bằng cho toàn bộ khu công nghiệp. Đồng thời, do chưa có mặt bằng sạch, nên các đơn vị này cũng phải tự san tạo mặt bằng để xây dựng. Để các nhà đầu tư đi vào hoạt động chi phí rất lớn, nên khó thu hút được nhà đầu tư đến với khu công nghiệp.

Ảnh: Shutterstock

Không chỉ tại Yên Bái, tại một số địa phương có kết nối hạ tầng tốt, có tiềm năng phát triển công nghiệp như Hải Dương, Thanh Hóa, Thái Nguyên… một số dự án khu công nghiệp được cấp phép cả chục năm nay vẫn chưa được triển khai.

Thậm chí, tại khu vực sôi động phía Nam, một số khu công nghiệp tại tỉnh Long An cũng hoạt động kém hiệu quả, phải xin điều chỉnh giảm đất công nghiệp.

Cụ thể, năm 2017, Khu công nghiệp Đức Hòa I – Hạnh Phúc (huyện Đức Hòa, tỉnh Long An) xin giảm diện tích từ 274,23ha xuống còn 257,61ha (giảm 16,62ha); Khu công nghiệp Đức Hòa III – Ánh Hồng xin giảm từ 55,241ha xuống còn 44,871ha (giảm 10,37ha); Khu công nghiệp Cầu Tràm xin giảm từ 77,822ha xuống thành 64,919ha; Khu công nghiệp Đức Hòa III – Việt Hóa xin giảm từ 83,215ha xuống còn 44,480ha (giảm 38,735ha).

Trước đó, tháng 2/2016, với lý do kinh doanh khó khăn, chủ đầu tư Khu công nghiệp Đức Hòa III – Hồng Đạt cũng đề nghị giảm diện tích đất công nghiệp tại dự án này đi 70ha.

Sau khi có văn bản đề nghị của UBND tỉnh Long An, các khu công nghiệp này đều được Thủ tướng Chính phủ đồng ý điều chỉnh giảm diện tích.

Sau khi được chấp thuận giảm diện tích đất quy hoạch khu công nghiệp, chủ đầu tư các khu công nghiệp nói trên đã xin chủ trương của UBND tỉnh Long An chuyển diện tích đất giảm này thành dự án bất động sản thương mại.

Trước tình trạng này, tháng 5/2019, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng về việc kiểm tra, xử lý thông tin về những bất cập trong quản lý quy hoạch, đất đai khu công nghiệp tại các địa phương.

Trao đổi với phóng viên, ông Đặng Quyết Tiến, Cục trưởng Cục Tài chính doanh nghiệp (Bộ Tài chính) cho rằng, việc cắt giảm đất khu công nghiệp để chuyển thành dự án bất động sản có lợi trước mắt là thu được thuế đất, nhưng về lâu dài thì bất lợi cho kinh tế địa phương, nhất là khi tỉnh cần quỹ đất để các nhà đầu tư lớn làm nhà máy.

“Các dự án bất động sản hiện nay chủ yếu phục vụ giới đầu tư thứ cấp mua đi, bán lại kiếm lời, chứ không ở. Nếu tình trạng này diễn ra rầm rộ, sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế lâu dài của các địa phương”, ông Tiến nhấn mạnh.

Thực trạng kinh doanh bết bát của một số khu công nghiệp đã kéo theo các dự án bất động sản ăn theo cũng lâm vào cảnh khó khăn, khiến nhiều nhà đầu tư phải kẹt vốn.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, mặc dù về lý thuyết, sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ thu hút đông đảo lực lượng lao động, tất yếu kéo theo nhu cầu về chỗ ở, nhu cầu về kinh doanh. Tuy nhiên, bất động sản với mục đích ở và kinh doanh gần các khu công nghiệp cần gắn với yếu tố về môi trường, bởi những khu vực nhà máy ô nhiễm sẽ rất khó để phát triển phân khúc này.

“Theo tôi, bất động sản công nghiệp sẽ chỉ phát triển được ở những khu công nghệ cao và khu cộng nghệ sạch. Đây sẽ là xu hướng phát triển trong tương lai”, ông Quyết nhận định.