Viết tiếp vụ đấu giá Khu dân cư Hòa Lân: Bán cả đất công (bài 2)

Agribank Chợ Lớn đem cả đất không thu tiền sử dụng đất để định giá, lấy kết quả này để đem làm báo giá, dẫn đến hàng loạt sai phạm sau này.

Vi phạm hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD ngày 26/3/2007 được ký kết và thực hiện theo Quyết định 432/2000/QĐ-NHNN1 ngày 3/10/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để Công ty Thiên Phú vay của Agribank chi nhánh Chợ Lớn 738,2 kg vàng hạt (tương đương 250 tỷ đồng hoặc tương đương số vàng là 18.634,266 lượng vàng AAA hoặc SJC). Theo điều 3 hợp đồng này, hạn trả nợ cuối cùng là ngày 25/10/2010.

Phối cảnh dự án Khu dân cư Hòa Lân.
Phối cảnh dự án Khu dân cư Hòa Lân.

Ngày 29/10/2010, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22/2010/TT-NHNN về huy động và cho vay bằng vàng của tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ ngày 29/10/2010 và thay thế cho Quyết định 432/2000/QĐ-NHNN1. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước chỉ cho phép tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn bằng vàng đối với mục đích sản xuất và kinh doanh vàng trang sức, các hợp đồng tín dụng cho vay theo Quyết định 432/2000/QĐ-NHNN1 được thực hiện cho đến khi hết thời hạn hợp đồng tín dụng.

Theo quy định của pháp luật, Agribank không được tiếp tục duy trì hợp đồng tín dụng kể từ ngày 26/10/2010 (hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD hết thời hạn vào ngày 25/10/2010) và chậm nhất phải quy đổi dư nợ bằng vàng ra VND tại ngày 29/10/2010 (ngày hiệu lực của Thông tư 22/2010/TT-NHNN).

Tuy nhiên, sau ngày 29/10/2010 Agribank vẫn tiếp tục duy trì hợp đồng tín dụng cho vay 18.634,266 lượng vàng (ngày 11/01/2013 Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú tiếp tục ký Phụ lục số 28.0307.15/06/PKHĐ của hợp đồng tín dụng quy định tổng số vàng cho vay là 18.634,266 lượng vàng và đến ngày 31/12/2013 Agribank Chợ Lớn mới quy đổi vàng ra VNĐ như văn bản thông báo ngày 18/04/2019 Agribank Chợ Lớn).

Như vậy, rõ ràng hợp đồng tín dụng 28.0307.15/HĐTD ngày 26/3/2007 (được sửa đổi bổ sung bằng các phụ kiện/phụ lục của hợp đồng tín dụng) đã vi phạm quy định của pháp luật (Thông tư 22/2010/TT-NHNN, có hiệu lực ngày 29/10/2010) và do đó bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 122, 127 và 128 Bộ luật dân sự 2005.

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, các quyền, nghĩa vụ dân sự của Agribank và Công ty Thiên Phú theo hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD chấm dứt kể từ thời điểm ngày 29/10/2010, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Công ty Thiên Phú hoàn trả cho Agribank 18.634,266 lượng vàng quy đổi ra VND theo giá vàng SJC tại ngày 29/10/2010 là 18.634,266 x 32.980.000 VND = 614.559.214.000 đồng. Như vậy, Công ty Thiên Phú chỉ phải thanh toán tối đa số nợ gốc đã quy đổi của hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD cho Agribank Chợ Lớn là 614.559.214.000 đồng, không phải số tiền 812.689.720.000 đồng như Agribank Chợ Lớn yêu cầu và không phải trả lãi vay cho hợp đồng tín dụng bị vô hiệu từ ngày 29/10/2010.

Vi phạm ký kết hợp đồng thế chấp tài sản

Ngày 15/3/2011 Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn đã ký hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV- 200300/TC tại Văn phòng Công chứng số 01 tỉnh Bình Dương đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất của 3 dự án Khu dân cư Hòa Lân, Khu dân cư Mỹ Phước 4, Khu dân cư Cầu Đò với tổng diện tích 707,219m2, được thống nhất giá là 1.079.569.728.000 đồng.

Hiện trạng dự án Khu dân cư Hòa Lân.
Hiện trạng dự án Khu dân cư Hòa Lân.

Cụ thể đất dự án khu dân cư Hòa Lân 243.912 m2 giá 609.780.000.000 đồng. Đất dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 diện tích 176.045,99m2 giá 211.255.188.000 đồng. Đất dự án khu dân cư Cầu Đò diện tích 287.260, 6m2 giá 258.534.540.000 đồng.

Cùng ngày 15/3/2011  Agribank Chợ Lớn lập hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV-201130011/TC không công chứng (ký tay) đối với đất “Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất” với tổng diện tích là 605.085,10m2.

Trong đó, dự án Khu dân cư Cầu Đò 178.359,5m2; dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4 là 179.872,6m2; dự án Khu dân cư Hòa Lân 246.853m2 và yêu cầu Công ty Thiên Phú ký thế chấp trái pháp luật, vi phạm khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.

“Vi phạm nghiêm trọng này đủ căn cứ khẳng định đến thời điểm hiện nay, về mặt pháp lý Công ty Kim Oanh không có bất cứ quyền gì đối với diện tích đất này vì nhận được tài sản không đúng thẩm quyền, không đúng trình tự thủ tục giao đất. Công ty Thiên Phú vẫn có đầy đủ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với 246.853,1m2 là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư Hòa Lân”, ông Tuấn khẳng định.

Bán đấu giá cả đất công

Phó Giám đốc Công ty Thiên Phú cho biết thêm, qua rà soát lại hồ sơ vụ việc, Công ty Thiên Phú phát hiện sai sót nghiêm trọng của Agribank chi nhánh Chợ Lớn là đã đem cả đất không thu tiền sử dụng đất để định giá và lấy kết quả này để đem làm báo giá (nội dung chi tiết trong Kết luận 62/TTr-BTP không phát hiện để đưa vào kết luận thanh tra) dẫn đến hàng loạt sai phạm sau này.

Tại thời điểm đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân, việc đấu giá chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai: “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế thì giá thẩm định là 1.467.664.037.000 đồng. Giá này là giá bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Việc tổ chức đấu giá có nhiều lần giảm giá nhưng vẫn dựa vào chứng thư này để làm căn cứ, cho thấy tài sản được đem bán đấu giá bao gồm cả diện tích Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là 246.853,1 m2.

Cụ thể, chứng thư thẩm định giá số 403/2015/CT-VALUCO ngày 12/5/2015 thì đất khu A: 134.188 m2 x 4.220.000 đồng = 566.273.360.000 đồng. Đất khu B 356.280,9 m2 x 2.530.000 đồng = 901.390.677.000 đồng. Như vậy, tổng diện tích: 494.047,10m2 và tổng giá trị là 1.467.664.037.000 đồng.

Agribank chi nhánh Chợ Lớn liên tục ưu ái cho Công ty Kim Oanh.

Trong khi đó, chứng thư thẩm định giá số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 thì diện tích: 494.047,10 m2 x 2.506.457 đồng = 1.238.307.738.147 đồng. Do 2 chứng thư thẩm định giá đã thẩm định luôn cả 246.853,1m2 đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để làm căn cứ bán đấu giá là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Trong biên bản đấu giá và Hợp đồng mua bán đều có ghi: “Đối với phần diện tích đất mà Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì không tiến hành bán đấu giá mà chỉ bàn giao cho người trúng đấu giá quản lý và sử dụng theo quy định pháp luật”.

“Thực chất đây là câu từ nhằm mục đích lách luật, che dấu việc bán đấu giá cả đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, vì không tiến hành bán đấu giá 246.853,1m2 đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nên không có căn cứ pháp lý nào để Công ty Kim Oanh cho rằng 246.853,1m2 đất này là tài sản Công ty Kim Oanh mua. Agribank Chợ Lớn không có quyền chuyển nhượng đất này, chỉ có UBND tỉnh Bình Dương mới có thẩm quyền cho phép chuyển giao đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất”, ông Tuấn nói.

Theo quy định, việc bán đấu giá cả quyền sử dụng đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất là trái phép, gây ra hậu quả là Công ty Kim Oanh được quản lý, sử dụng cả 246.853,1m2 đất không phải do cơ quan có thẩm quyền giao, thuộc trường hợp “chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật”.

Hành vi này đã vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, vi phạm Khoản 2 Điều 118, Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai 2013. Đây là một trong những dấu hiệu vi phạm pháp luật đặc biệt nghiêm trọng để UBND tỉnh Bình Dương không công nhận chuyển đổi chủ đầu tư và là căn cứ quan trọng để Công ty Thiên Phú yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, hủy kết quả đấu giá tài sản.

Trà Giang

Theo Cung Cầu

https://cungcau.vn/viet-tiep-vu-dau-gia-khu-dan-cu-hoa-lan-ban-ca-dat-cong-bai-2-d190936.html?utm_source=zalo&utm_medium=zalo&utm_campaign=zalo&zarsrc=30